我国房地产市场进入了存量时代期权的杠杆，现房销售成大势所趋。
9月18日，在国务院新闻办公室举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部新闻发言人、副部长陈绍旺表示，住房城乡建设事业主要包括城乡建设、住房和房地产、建筑业三大板块，“十五五”时期三大板块都处在转型发展的关键期，概括起来就是“两个转向、两个转变、三化转型”。
其中，房地产领域的“两个转变”尤其值得关注：一方面，房地产市场供求关系发生重大变化，住房发展从解决“有没有”向解决“好不好”转变；另一方面，房地产进入存量时代。与此同时，建筑业则将加快智能化、绿色化、融合化转型。
现房销售是趋势
现房销售，成为行业转型的重要方向。
住房和城乡建设部有关负责人介绍，“十五五”时期，在商品房销售上，推进现房销售制，解决项目销售“一手交钱，一手交房”的问题，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。
其指出，现房销售是大势所趋，从国家统计局数据来看，近年来现房的销售面积保持正增长，占新房销售面积的比重逐年提高。新项目优先选择现房销售，统筹用好针对项目的土地、金融、税收等支持政策；实行预售的，完善预售资金监管，切实维护购房人合法权益。
易居研究院副院长严跃进认为，推进现房销售需要放在房地产市场新形势下理解，其核心逻辑是防风险、促转型、惠民生与稳增长之间的统筹。
“从实际推进看，主要出发点是解决项目销售中‘交钱但没及时交房、供楼但楼盘烂尾’等相关问题，真正实现所见即所得，防范交付风险，保护购房者消费权益。”严跃进表示。
在他看来，现房销售并非简单改变销售节点，而是涉及土地、金融、税收以及预售资金监管等一系列配套制度调整。对于采用现房销售的新项目，需要进一步统筹土地、金融、税收等支持政策。
东方金诚研究发展部分析师唐晓琳表示，未来有望在项目审批效率、开发贷使用期限、土地出让条件等方面，对现房销售项目给予政策倾斜。随着现房供给占比提升，可能在一定程度上降低现房项目去化压力，并推动房地产企业逐步转向现房销售。
更重要的是，现房销售模式可能改变房企的经营逻辑。
过去预售模式下，开发商能够在项目建设完成之前实现销售回款，项目开发周期、资金安排与销售节奏之间形成紧密联系。而现房销售意味着企业需要承担更长的资金占用周期，也对产品打造、资金管理和企业自身的经营能力提出更高要求。
“现房销售不仅是销售制度的变化，也可能成为房地产供给侧改革的重要抓手，开发商需要更加关注产品本身以及与真实居住需求的匹配程度。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。
楼市进入存量时代：二手房交易占比首次超过新房
比现房销售更值得关注的，是住建部对“存量时代”的明确判断。
陈绍旺在发布会上介绍，房地产市场供求关系已经发生重大变化，房地产进入存量时代。数据显示，二手房交易占比已经从2020年的27%提升至2025年的46%，今年前8个月进一步达到52%，二手房交易占比首次超过新房。
这一变化背后，是房地产市场结构正在发生改变。
李宇嘉提供的数据显示，今年1—8月，全国新建商品住宅销售面积同比下降13.0%，与此同时，全国二手房交易网签面积达到5.49亿平方米，同比增长10.6%。如果将新房和二手房交易合并来看，1—8月全国住房交易面积合计约10.92亿平方米，同比仅下降0.6%。这意味着，单纯观察新房销售难以完整反映住房市场需求。
“进入存量时代，分析房地产市场时要看新房和二手房的总供给和总需求。”李宇嘉表示。
二手房市场占比提升，也意味着房地产行业的业务重心正在发生变化。
严跃进认为，二手房交易占比超过50%是进入存量时代的重要信号。未来，各地对二手房交易的重视程度需要进一步提高，与二手房相关的服务配套也需要跟上，包括老旧小区改造、加装电梯、适老化改造，以及“带押过户”等交易制度创新。
与此同时，收购二手房用于保障性租赁住房等实践，也是在存量市场中盘活既有住房资源的重要方式。
从购房需求看，二手房本身具有房源分布广、总价相对灵活、能够快速入住以及周边生活配套相对成熟等特点。随着住房消费从“有没有”转向“好不好”，购房者对于采光、通风、隔音、公共空间、社区配套等居住细节的关注度提升，也使得存量住房的品质差异更加直接地呈现在交易市场中。
与此同时，新房供给也在发生变化。严跃进表示，随着市场进入存量阶段，新房市场更多转向改善型需求，尤其是大面积、低密度等产品。
人工智能加快进入房地产
除了房地产市场本身的变化，住建部此次对建筑业“三化转型”的表述，也被认为释放出一个值得关注的方向：人工智能等新技术正在从外围工具逐渐进入住建行业核心环节。
陈绍旺表示，建筑业要加快智能化、绿色化、融合化转型。在夯实高质量发展基础支撑方面，关键是打基础强支撑。住建部制定了“十五五”时期数字住建发展工作方案，推动人工智能等新一代信息技术，在智慧城市、智能建造、智能家居等领域的应用。
事实上，智能建造已经成为建筑业转型的重要方向。住建部此前发布的《关于提升住房品质的意见》明确提出，加快推动建筑业与先进制造技术、新一代信息技术深度融合，推广智能建造、绿色建造、装配式装修，并拓展数字化技术工程应用场景。
严跃进认为，“十五五”发展过程中，房地产需要不断与包括AI在内的新技术结合，数字化将成为房地产高质量发展的重要基础支撑。现在人工智能已经成为高频词，在各领域应用非常广泛，房地产领域人工智能的应用也在持续推进，包括各地部门实践、相应政策支持，以及智慧城市、智能建造、智能家居等方面都有较好应用。
在房地产行业，AI的应用并不只体现在智能家居、智慧社区等消费端场景。
在行业治理端，房地产数据本身具有较强的复杂性。从项目建设、销售，到资金监管、房地产金融风险监测，再到城市更新、房屋安全管理，大量数据需要跨部门协同。
“比如各地政务部门数据打通、房地产金融风险监测、资金流动监测等，通过引入人工智能而非传统模式，有在提高工作效率的同时实现提质增效。”严跃进表示，这也意味着，AI对于房地产行业的意义，可能不仅是“让房子更智能”，更重要的是推动房地产管理和生产方式发生变化。
分析人士指出，从现房销售的制度定调到存量时代的数据确认，再到人工智能的全面渗透，住建事业“十五五”的转型路径已然清晰。几个板块各有侧重，但指向同一个方向：告别规模扩张的旧逻辑，走向品质、效率与治理能力驱动的新阶段。
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